VICI Properties Inc

VICIプロパティーズは、ハイフィールド・インベストメント・グループの子会社との間で、カナダ・アルバータ州にあるセンチュリーマイル競馬場およびセンチュリーダウンズ競馬場の不動産について、新たな個別のトリプルネット・リースを締結することに合意した。これはセンチュリー・カジノズが両競馬場の運営事業をハイフィールドに売却することに合意したことに伴うものである。センチュリーマイル・アンド・ダウンズ・リースの初年度年間基本賃料は1,070万カナダドル、発表前日時点の為替レートで750万米ドルとなる。クロージング時に20年間の新たなリース期間が始まり、5年ごとの更新オプションが4回付与される。VICIはまた、センチュリー・カジノズとのマスターリースを修正し、この事業売却を反映してマスターリースの年間基本賃料を1,070万カナダドル、発表前日時点の為替レートで750万米ドル減額することに合意した。VICIが受け取る賃料総額に変更はない。新リースの賃料は1.25%とカナダ消費者物価指数の変動率のうち大きい方でエスカレーションし、上限は2.50%とする。各物件の年間純収入の1.0%に相当する最低資本支出要件を設け、ハイフィールド・インベストメント・グループが保証する。取引は2026年第4四半期または2027年第1四半期にクロージングする見込みで、慣例的なクロージング条件および規制当局の承認を前提とする。これによりハイフィールドがVICIの17社目のテナントとなる。

VICIプロパティーズが発表した2026年第2四半期の売上高は10億6000万ドルと、ウォール街の予想を上回りました。一方、営業キャッシュフローと1株当たり利益はおおむね予想通りでした。最も注目されている見方では、適正株価は33.46ドルとされ、直近終値26.31ドルに対して21.4%割安であることを示唆しています。これは、同社の規模、29億ドルの流動性へのアクセス、そして規律ある内部資金調達が、資本市場に短期的に依存せずに収益を高める買収を可能にしていることが背景にあります。好調な決算にもかかわらず、株価は過去90日間で7.94%、過去1年間で14.07%下落しており、テナント集中リスクや主要リースにおける賃料圧力の可能性といった課題にも直面しています。

VICIプロパティーズは、2026年通期の調整後営業資金ガイダンスを、希薄化後1株当たり2.45ドルから2.47ドルの範囲に更新し、下限を1セント引き上げました。CFOのデビッド・キースキー氏は、通期のAFFOが26億7500万ドルから26億9500万ドルになるとの見通しを示し、第2四半期のAFFOが1株当たり0.62ドルで前年同期比4.6％増だったと発表しました。同社はまた、初のビルド・トゥ・スーツ投資として、セントクロイ島に7500万ドルを投じるクラブメッドリゾートを強調し、2027年第4四半期の開業を目指しています。VICIは四半期末時点で、総負債172億ドル、ネットレバレッジ約4.9倍、総流動性約25億ドルを有しています。

団塊世代と退職者が、ウォール街のフェアバリューを下回る高利回り配当株5銘柄に殺到している。いずれもアナリストの買い評価を受け、利回りは4.55%から7%近くに及ぶ。AT&Tは利回り4.55%、純増のポストペイド携帯契約者数43万2000人、高速インターネット顧客64万6000人を獲得し、いずれも予想を上回った。エナジー・トランスファーは分配利回り6.71%で、2026年のEBITDA見通しを上方修正。AI駆動のデータセンターによる天然ガス需要急増の恩恵を受ける。ファイザーは利回り6.97%、16年連続増配を続けており、実験的GLP-1治療薬やエクノグルチドの買収を通じて新たな肥満症パイプラインを構築中だ。リアルティ・インカムは利回り5%を提供し、1万5500超の不動産を保有、稼働率98.9%で、667カ月連続の月次配当を実施している。VICIプロパティーズは利回り6.67%、1株当たり調整後営業キャッシュフローが4.5%増加し、2026年の見通しを引き上げた。

S&P500が過去の利益の25.7倍で取引され、根強いインフレが利下げ期待を後退させる中、ウォール街のアナリストは今夏に10%の売りが差し迫っていると警告する。アルトリアはマールボロの米国たばこ市場シェア40%を背景に6%の利回りを誇り、エンブリッジは収益の98%を固定契約で確保し31年連続で増配している。リアルティ・インカムは667か月連続で月次配当を支払い、今世紀に入って稼働率を96.6%以上に維持しており、VICIプロパティーズはトリプルネットリースのカジノ物件から6.88%の利回りを提供する。ベライゾンは予想利益のわずか9倍で取引され、20年連続で増配しており、今年は少なくとも215億ドルのフリーキャッシュフローを見込む。これら5銘柄はいずれもウォール街の大手企業で買い推奨されており、景気後退時に持ちこたえやすいディフェンシブ高配当銘柄として注目されている。

24/7ウォール・ストリートによると、現在5%を超える利回りを提供し、強固なキャッシュフローで配当を支える5銘柄が存在する。ゲーミング・アンド・レジャー・プロパティーズは、四半期配当を1株当たり82セントに増額したことで利回り7.3%に達し、第1四半期の調整後営業キャッシュフローは1株当たり1.02ドル、通年ガイダンスは4.08ドルから4.12ドルとなっている。VICIプロパティーズは、予想年間配当1.80ドルで利回り約7%、2026年の調整後営業キャッシュフローガイダンスは1株当たり2.42ドルから2.45ドルで、8年連続の増配を達成している。W・P・キャリーは、四半期配当を94セントに引き上げたことで利回り5%強、2026年の調整後営業キャッシュフローガイダンスは1株当たり5.13ドルから5.23ドルで、リースの48%が消費者物価指数に連動している。エンブリッジは利回り5%強で、31年連続の増配を達成し、2026年の分配可能キャッシュフローガイダンスは1株当たり5.70カナダドルから6.10カナダドル、400億カナダドルの確実な成長バックログを有する。ゲッティ・リアルティは利回り約5.6%で、2026年の調整後営業キャッシュフローガイダンスは1株当たり2.48ドルから2.50ドルと配当を十分にカバーし、5億ドル超の流動性を確保して年を迎える。

VICIプロパティーズは、米領バージン諸島セントクロイ島にあるカランボラビーチリゾートの買収計画を発表し、クラブメッドと長期トリプルネットリース契約を締結しました。同社は、クラブメッドのエクスクルーシブコレクション基準を満たすため、客室数150室の施設の全面再開発に資金を投じ、今年夏に着工し、2027年第4四半期の再開業を予定しています。改装後、このリゾートはクラブメッドのプレミアムオールインクルーシブブランドに加わります。

VICIプロパティーズは、ミッションクリティカルな資産と長期リースを備えたゲーミング、ホスピタリティ、エンターテインメント施設の高品質なポートフォリオを提供し、安定した賃貸収入を確保している。同社は2026年4月30日時点で100の体験型資産を所有し、2017年以降調整後EBITDAを375%成長させ、賃料回収率は100%を維持している。プロフォーマの加重平均リース期間は約39.7年で、2026年の推定賃料の約45%がCPIエスカレーターに連動し、長期的には87%に拡大する。VICIプロパティーズの純負債の2026年第1四半期年換算調整後EBITDAに対する倍率は約5倍で、目標レンジ5.0倍から5.5倍の下限にあり、2026年3月31日時点で約31億ドルの流動性を保有している。同社は設立以来毎年増配しており、2018年第3四半期以降の配当成長率は年平均6.3%、AFFO配当性向は75%を目標としている。2026年の1株当たりFFOに関するザックス・コンセンサス推定は、過去2か月で1セント上昇し2.46ドルとなっている。

VICIプロパティーズは、ピュア・カジノ・エンターテインメントによるゲームホストの非公開化買収に関連して、カナダのアルバータ州にあるディアフット・イン＆カジノ、グレート・ノーザン・カジノ、および隣接する2軒の限定サービスホテルの不動産資産を、2億60万カナダドル（1億4,440万米ドル）で取得する取引を完了しました。このポートフォリオは、同時にVICIとピュアの間の既存のトリプルネット・マスターリースに追加され、年間賃料が1,610万カナダドル（1,160万米ドル）増加し、賃料は2028年2月1日に1.0%上昇し、その後は1.5%またはカナダ消費者物価指数の変動率のいずれか大きい方（上限2.5%）で上昇します。ピュア・マスターリースの期間は、当初の基本リース期間が25年間に延長され、テナントによる5年間の更新オプションが4回付与され、テナントの義務は引き続きインディジェナス・ゲーミング・パートナーズによって保証されます。VICIは、この取引の資金を、マルチカレンシー・リボルビング・クレジット・ファシリティからのカナダドル建ての借り入れによって調達しました。