Jones Lang LaSalle Incorporated

ジョーンズ・ラング・ラサールは、ダラスのオフィス高層ビル、トラメル・クロウ・センター向けに4億600万ドルの資金調達をアレンジした。この取引は、大規模な資本的改善が行われ、最近アップグレードされた、注目度の高い単一のオフィス資産を対象としている。この案件は、大規模な商業用不動産ファイナンスにおけるJLLの役割と、同社のキャピタル・マーケッツ債務アドバイザリー・プラットフォームを強調するものであり、同社の投資ストーリーでは、顧客が主要資産の借り換えやリポジショニングを行う中で、このプラットフォームがより大きな役割を果たすと期待されている。時価総額が約148億ドルの米国拠点の商業用不動産・投資管理グループであるJLLは、大規模物件の資金調達案件をアレンジし、サービスを提供することで手数料を得ている。この発表では、こうした注目度の高い案件がどの程度再現可能か、また、むらのある取引収入に対して、より安定した手数料収入にどうつながるかについては触れていない。

JLLは、商業用不動産債務に特化した新たな非上場REIT、JLL Property Finance Trustの普通株式について、米国証券取引委員会に登録を申請した。メリーランド州を拠点とする永久型REITで、主に集合住宅、産業施設、一部の小売施設、セルフストレージ、産業屋外保管、一戸建て賃貸住宅、シニア住宅、ライフサイエンス、製造住宅、複合用途、ヘルスケア資産などにおける不動産債務の組成、取得、運用、処分を手掛ける。地代収入物件、ネットリース、冷凍倉庫、データセンター、その他の物件種類への投資はより限定的とし、CMBSやローン担保証券への投資に資本を配分する可能性もある。株式はブラインドプール方式で継続的に募集され、LaSalle Investment Managementが運用に関する助言契約を結んでいる。同トラストは、実物資産に投資する既存の非上場REITであるJLL Income Property Trustを含む、より大きなJLL親会社の傘下に位置する。新たな債務REITは、資本をほぼ投入し終えた段階で60%から80%のレバレッジで運用することを見込んでおり、シニアかつコアプラスのローンではローン・トゥ・バリュー比率60%から75%、劣後ポジションでは最大85%のLTVを目標とする。一方、解約は四半期ごとに純資産価値の5%に限定され、保有期間が1年未満の株式は純資産価値の95%で解約される。LaSalle Investment Managementの最高経営責任者であるブラッドリー・グリース氏が新REITの暫定最高経営責任者を務め、JLL Income Property Trustの最高財務責任者であるグレゴリー・フォーク氏が最高財務責任者を兼務する。今回の立ち上げはローン市場の苦境が高まる中で行われた。Treppによると、CMBSの特別サービシング率は8月に33ベーシスポイント上昇して11.42%となり、2013年以来の高水準となった。内訳はオフィスローンの16.9%、大型モール債務の13.6%が特別サービシング下にあり、借り手は2007年以来の高水準となる約5%前後で推移する10年物米国債利回りを背景に借り換えに直面している。

ジョーンズ・ラング・ラサールはポール・モーガンを最高執行責任者に任命し、グローバル経営委員会の一員とした。クリスチャン・ウルブリヒ最高経営責任者に直接報告する体制で、社内に分散していた業務専門知識を単一のグローバルチームに統合するために新設された役職である。モーガンはジョンソン・コントロールズで18年間勤務した後、2016年にジョーンズ・ラング・ラサールに入社し、80カ国で5万3000人以上を擁するワークプレイス・マネジメント事業をグローバルに統括した後、不動産管理サービスの最高執行責任者を務めた。この任命は、7月30日に報告された第2四半期の決算に続くもので、売上高は11%増の69億ドル、調整後EBITDAは32%増の3億8630万ドル、調整後EPSは59%増の5.26ドルとなった。一方、6月30日時点の純レバレッジは前年同期の1.2倍から0.7倍に低下し、同社は上半期に4億1000万ドルを自社株買いに費やした。経営陣は通期の調整後EPS目標レンジも引き上げ、中間値で34%の成長を示唆している。ただし、投資運用部門の売上高はほぼ横ばいの1億240万ドル、運用資産残高は868億ドルで推移し、プロジェクトマネジメントの成長率は前年の22%増から3%に減速した。新たな業務機能がもたらすべきコスト削減額や迅速化の効果について、同社は具体的な数字を示していない。

JLLの9月のリポートを引用したGlobeSt.comによると、テック系テナントは第3四半期にこれまでにニューヨークのオフィススペース110万平方フィートを賃借し、法務部門を抜いて、金融に次ぐ同都市圏で2番目に大きな賃貸セクターとなった。JLLのマネージング・ディレクター、ジョー・シパラ氏は、この急増の大部分を人工知能によるものとし、今四半期のテック系賃貸のおよそ60%をAIが牽引していると述べた。コリアーズの8月のオフィスリポートによると、マンハッタンの供給は2020年9月以来の最低水準に落ち込んでおり、あらゆる規模のAI企業がスペースを争っている。フラットアイアンは依然として最大のテック系サブマーケットであり、ハドソン・スクエア、ペン・ディストリクト、マンハッタン・ダウンタウンの一部が、スペースに制約のあるテナントにとっての代替先として浮上している。シパラ氏は、テックが長く2位にとどまるとは考えていないとし、金融と法務のテナントの方が成長段階のAI企業よりも将来のスペース需要を見通しやすいため、法務が順位を取り戻すと予測した。同氏は、2029年に開業予定の53階建てタワー、マディソン・アベニュー625番地におけるジェネラル・アトランティックの15万平方フィートの賃貸契約を、テック志向の企業がその規模で新規開発にコミットするまれな事例として挙げた。

EQTリアルエステートは、米国南東部に所在する全46棟、総面積約1,050万平方フィートの物流ポートフォリオを、カリフォルニア州に本拠を置くLBAリアルティの関連会社に売却した。このポートフォリオは、EQTリアルエステート産業用バリューファンドVが保有しており、カロライナ、ジョージア、フロリダ、アラバマの10市場にわたり、シャーロット、アトランタ、サバンナ、タンパ、オーランド、ハンツビルなどを含む。クラスAの建物は平均約23万平方フィートで、第三者物流、地域配送、先端製造業のテナントにサービスを提供している。EQTリアルエステートのグローバル最高投資責任者マシュー・ブロドニック氏は、この売却は投資を結実させる自然なポイントであると述べ、人口増加の持続と、強力な港湾および州間高速道路の接続性がこの地域の物流需要を牽引していると指摘した。JLLがEQTリアルエステートのアドバイザーを務めた。

ジョーンズ・ラング・ラサールは、ボストンのシーポート地区にあるワン・マリーナ・パーク・ドライブを4億3500万ドルで売却した。この取引はオフィスタワー案件として画期的であり、ボストンのオフィス市場に機関投資家の資金が戻ってきたことを示している。今回の売却は、機関投資家の買い手と長期保有者をつなぐ仲介者としてのJLLの役割を強化するもので、手数料ベースのキャピタル・マーケッツ事業の中核をなす。投資家は、キャピタル・マーケッツの案件パイプラインや2026年の優良オフィス資産に対する機関投資家の需要に関するコメントを、JLLの今後の四半期決算で注視するだろう。

ジョーンズ・ラング・ラサールが発表した2026年第2四半期の調整後1株当たり利益は5.26ドルで、前年同期比59.4%増となり、ザックス・コンセンサス予想の4.41ドルを19.27%上回りました。売上高は前年同期比10.8%増の69億3000万ドルで、コンセンサス予想の67億8000万ドルを上回りました。リースアドバイザリー収入は23.7%増の8億3690万ドルで、オフィス、産業用、データセンターの各資産クラスでの活動活発化が寄与し、米国が改善を牽引しました。キャピタルマーケッツサービス収入は19.2%増の6億2020万ドルで、デットアドバイザリー、投資売却、エクイティアドバイザリーの幅広い成長を反映しています。経営陣は2026年通期の調整後EPS見通しを、従来の21.80ドルから23.50ドルのレンジから、24.60ドルから25.90ドルのレンジに引き上げました。

香港のセントラル地区におけるグレードAオフィス賃料は、2026年上半期に7.3%上昇し、15年ぶりの大幅な半年間の伸びとなったと、ジョーンズ・ラング・ラサールが発表した。この上昇は、CKアセット・ホールディングスの長江センターIIにおける賃貸の回復が一因で、年初来で入居率が約60%と倍増し、1月以降、同ビルの利用可能面積56万平方フィートの約3分の1が賃貸された。41階建てのこのタワーには、ペトロチャイナやファースト・アブダビ銀行などの新たなテナントが入居し、CKアセットは年末までに入居率が少なくとも75%に達すると見込んでいる。セントラル地区の空室率は2025年末の10.9%から8.8%に低下し、最初の6か月間の新規賃貸の約半分を金融・保険会社が占めた。ジョーンズ・ラング・ラサールは、香港のプライムオフィス賃料全体が2026年に最大5%上昇し、2019年の市場ピーク後に始まった下落に終止符が打たれる可能性があると予想している。

ルビコン・ポイント・パートナーズは、カリフォルニア州クパチーノにあるクラスAオフィスおよびメディカルキャンパス、ウルフ・スクエアを取得しました。この物件は延べ床面積11万7795平方フィートで、アップルのグローバル本社に隣接し、メインストリート・クパチーノからも徒歩圏内に位置しています。ヘルスケア、テクノロジー、専門サービスなど多様なテナントが入居し、高い稼働率を維持しています。ルビコン・ポイント・パートナーズは、同物件に自社のアンコモン・ホスピタリティ・プラットフォームを導入し、テナント体験の向上を図る計画です。売主側のアドバイザーはJLLが務め、賃貸仲介はクッシュマン・アンド・ウェイクフィールドが担当しています。

ジョーンズ・ラング・ラサールは、フォーシーズンズ・プライベートレジデンシズ・レイク・オースティンの再開発向けに8億7000万ドルのシニアローンを確保し、第1期の超高級住宅、ヴィラ区画、レイクフロントのクラブハウス設備を支援した。この注目度の高い資金調達は、高級住宅プロジェクト向けの大規模で複雑な資本ソリューションを手配するJLLの役割を際立たせている。レイク・オースティンの融資は、ダラスのクレセントにおける5億9600万ドルのリファイナンスに続き、JLLのデットアドバイザリーの実績に加わるものだ。この取引はJLLのキャピタルマーケッツ能力を示す一方で、短期的な見通しを大きく変えるものではなく、引き続き取引活動とリース量に左右される。JLLのナラティブでは、2029年までに324億ドルの収益と13億ドルの利益を計画しており、これは年間6.6%の収益成長と、現在の8億9580万ドルから約4億ドルの利益増加を意味する。

ジョーンズ・ラング・ラサールの株価は313.08ドルで取引を終え、過去4週間で9.9%上昇したが、ウォール街のアナリストはさらなる上昇余地を見込んでいる。10人のアナリストによる平均目標株価は392.20ドルで、25.3%の上昇余地を示唆しており、予想レンジは320.00ドルから447.00ドルとなっている。アナリストは利益予想も引き上げており、過去30日間で2回の上方修正があり、下方修正はゼロで、ザックス・コンセンサス予想は1%上昇した。同銘柄はザックスランク2、つまり「買い」の評価を受けており、短期的な上昇が示唆されている。ただし、記事では目標株価は過度に楽観的になる可能性があり、懐疑的に見るべきだと注意を促している。

ザックス・インベストメント・リサーチは6月25日時点で、強いバリュー特性を持ち、ザックスランク1、つまり「強い買い」に該当する3銘柄をハイライトした。不動産・投資管理会社のジョーンズ・ラング・ラサールは、株価収益率が13.11倍と業界平均の19.50倍を下回り、バリュースコアはA。今期の利益予想は過去60日間で4.8%上昇している。農産品・原料会社のアーチャー・ダニエルズ・ミッドランドは、PERが16.72倍でS&P500種指数の22.64倍と比べて割安、バリュースコアはA。来期の利益予想は同期間に5.1%増加した。アメラント銀行の持株会社であるアメラント・バンコープは、PERが13.56倍でS&P500種指数の22.64倍に対して低く、バリュースコアはB。来期の利益予想は過去60日間で4.9%上昇している。

ハワード・ヒューズ・ホールディングスが発表した第1四半期の収益は2億3590万ドルで、前年同期比18.4%増となり、アナリスト予想を20.4%上回りました。これにより、追跡対象の一般消費財関連不動産サービス株14銘柄の中でトップの業績となりました。このグループ全体では、収益がコンセンサス予想を3.8%上回ったものの、翌四半期の収益見通しは予想を6.7%下回り、決算発表以降、株価は平均で8.2%下落しています。ハワード・ヒューズはEPSでも予想を上回り、株価は6.3%上昇して67.50ドルとなりました。その他の注目すべき決算としては、マーカス・アンド・ミリチャップの収益が1億7150万ドルで18.2%増、予想を5.7%上回りました。一方、RE/MAXは最も低調な四半期となり、収益は7023万ドルで5.7%減、予想を2.7%下回りました。JLLの収益は63億9000万ドルで11.1%増、予想を6.6%上回り、フォレスター・グループは収益が3億7430万ドルで6.6%増、予想と一致しました。

ブリッジ・ロジスティクス・プロパティーズは、テキサス州ブルックシャーにあるAクラスの物流施設、ツインウッド・ディストリビューション・センターIIIを取得した。延床面積は76万7520平方フィートで、同社のプラットフォーム立ち上げ以来、テキサス州で最大の取得案件となる。2024年竣工の満床稼働物件で、2028年春まで全床がリースされている。ヒューストン西部のサブマーケットに位置し、ヒューストン港や州間高速道路35号線へのアクセスに優れる。施設は天井高40フィート、ドックハイトドア179基、トラックコートの奥行きは最大185フィート。BLPのマネージングディレクター、コナー・タムリン氏は、今回の取得は、トップクラスの物流市場における優良な大型物流施設に対する同社の確信を反映したものだと述べた。取引はジョーンズ・ラング・ラサールが仲介した。

ドミナスは、オックスフォード市中心部のコートヤード・バイ・マリオットをミルモント・キャピタル・パートナーズに7400万ポンド、9700万ドルで売却した。これは今年に入ってロンドン以外で最大の都市型単一アセットホテル取引とされている。ドミナスは2014年にオフマーケットで用地を取得した後、160室のホテルを開発し、後に屋上拡張で9室を追加。2019年からコートヤード・バイ・マリオットブランドで運営し、稼働率は一貫して90％を超えていた。CEOのプリート・アルワリア氏は、12年間の所有を経ての売却により、価値を実現し、新たなホテル資産管理および開発機会に資本を再投資できると述べた。ミルモント・キャピタル・パートナーズの共同創業者兼CEOのアシュリー・ショー氏は、今回の買収が、英国の堅調な市場における高品質で運営面で強靭なホテル資産に重点を置く同社の方針に合致すると指摘。オックスフォードはレジャー、学術、企業需要が混在し、英国で最も魅力的なホテル市場の一つだと付け加えた。取引のアドバイザーはJLLが務めた。