Freddie Mac

エクイファックスは、ファニー・メイとフレディ・マックが2026年にVantageScoreを住宅ローン引受に組み入れる動きにより、新たな競争圧力に直面している。連邦住宅金融庁は両政府支援機関に対し、VantageScoreとFICOモデルの双方に適用される単一の価格グリッドを使用するよう指示した。ロケット・モーゲージなどの主要貸付業者は二重スコア枠組みの採用を準備しており、従来の住宅ローン信用報告書への需要を一変させつつある。この変化はエクイファックスの住宅ローン手数料構成と取扱量を変える可能性があり、特に連邦住宅金融庁がバイマージまたは単一信用局ファイルに傾けば、エクイファックスが同チャネルに販売する3信用局完全報告書の取扱量が圧迫され、価格も引き締まる。約161億ドル規模の専門サービスグループであるエクイファックスは、ザ・ワーク・ナンバー、政府検証契約、AI主導の生産性向上といった高マージン分野により多くの利益負担を担わせる必要が出てくる。今後の鍵となる指標は、ロケット・モーゲージなどの貸付業者が実際の照会量をどれだけ速くVantageScoreへ移すか、そして連邦住宅金融庁が1件のローン当たりの報告書数を減らすバイマージまたは単一信用局ルールを最終決定するかどうかであり、2026年の移行日が近づく中でエクイファックスが住宅ローン部門の取扱量と価格について具体的に開示する内容が、どれほどの収益構成が懸かっているかを示すことになる。

米連邦住宅貸付抵当公社（フレディマック）が1日発表した今週の30年固定住宅ローン金利は平均7.28％と、前週の7.03％から上昇し、約3年ぶりの高水準に達した。週間の上昇幅は約4年ぶりの大きさとなった。国債利回りの急上昇が背景にあり、住宅購入希望者にとってさらなる逆風となる。住宅ローン金利は米10年債利回りと密接に連動しており、同利回りは今週、ほぼ四半世紀ぶりの高水準に達した。米抵当銀行協会（MBA）が9月30日に発表した住宅ローン金利も同様の傾向を示し、金利上昇を受けて住宅ローン申請件数が再び減少したことも示された。30年固定型の金利は、米国とイスラエルがイランへの攻撃を開始して以降の7カ月間で1.2％ポイント超上昇した。MBAのボブ・ブロークスミット会長兼最高経営責任者（CEO）は声明で「住宅ローン金利は6週連続で上昇し、約3年ぶりの高水準に達した」と指摘し、「高金利環境が住宅購入希望者と借り換えを検討する住宅所有者の双方を圧迫し続ける中、住宅取得能力と借り手の需要はここ数週間で弱まっている」と述べた。

連邦住宅金融庁は、住宅ローン大手のファニーメイとフレディマックに対し、融資機関が主要3社の信用情報機関のデータではなく2社のデータを使用するよう求める方針を指示する計画だ。木曜日の報道によると、新たな要件は、住宅ローン業界の会議で講演を予定しているビル・プルトFHFA長官が早ければ10月12日に発表する可能性があると、ブルームバーグ通信が事情に詳しい人物の話として報じた。エクイファックス、トランスユニオン、エクスペリアンが信用情報機関の主要3社であり、ファニーメイとフレディマックに売却されるローンには現在、3社すべてのデータを統合したトライマージ報告書の添付が義務付けられている。トライマージ報告書を作成するフェアアイザックの株価は木曜日の時間外取引で7.0%下落し、トランスユニオンは4.2%安、エクイファックスは3.7%安となった。プルト氏は先月、閉鎖費用を引き下げて住宅取得をより手頃にするトランプ政権の取り組みの一環として、2社統合要件を検討していると述べており、新要件は発表から1～3カ月以内に発効すると見込まれている。

ナイキは木曜日に第1四半期決算を発表する予定だが、投資家心理は冷え込んでおり、株価は2014年以来の低水準近くで推移している。アナリストは中国での売上高と、同社がランニング分野の競合やルルレモンと競争する中での再建の進捗に注目している。また、フレディマックの週次住宅ローンデータも予定されており、30年固定金利の平均は7％を上回っており、住宅購入希望者にとって借入コストは高いままだ。最後に、週次の新規失業保険申請件数データが労働市場の最新状況を示す。エコノミストは、金曜日の雇用統計を前に申請件数が20万件に増加すると予想している。

フェア・アイザック・コーポレーションの株価は月曜日の時間外取引で8%急落した。連邦住宅金融庁が、FICOの長年にわたる信用スコア独占に直接競合を導入する住宅ローン価格設定の構造変更を発表したためだ。連邦住宅金融庁のビル・プルト長官はXへの投稿で、ファニーメイとフレディマックがそれぞれ別々に運用している価格設定マトリックスを単一の統合グリッドに統合し、そこに大手3信用情報機関が共同で開発した競合信用モデルであるVantageScoreを、従来のFICOクラシックスコアと併せて組み込むと述べた。プルト長官は、この変更は貸し手と消費者の声を受けたもので、従来の2つのグリッド構造は全く意味をなさない仕組みだと述べた。統合グリッドにより、VantageScoreはFICOと全く同じ価格設定構造を共有できるようになるため、貸し手はまもなく、借り手のVantageScoreを使ってローン・レベル・プライシング・アジャストメント手数料を決定し、FICOを完全に迂回して従来型ローンの承認を得られるようになる。投資家が鋭く反応したのは、独占の喪失が、FICOが近年、信用照会に対して貸し手に請求する手数料を積極的に引き上げるために使ってきた業界に対する主要なてこの手段を脅かすためだ。連邦住宅金融庁は、統合価格設定グリッドがいつ稼働するかのスケジュールをまだ明示していない。

ファニーメイとフレディマックは、コンドミニアム融資の受け入れ基準を厳格化している。この変更は現在から2027年初頭にかけて段階的に発効し、すでに苦境にあるコンドミニアム市場をさらに複雑にする可能性がある。住宅ローン市場の約70%を支えるこの2大住宅ローン機関は、先月「限定レビュー」を廃止し、ごく小規模な建物を除くすべてでより厳密な審査を求める方針に転換した。さらに1月からは、コンドミニアム管理組合に対し、組合費収入の少なくとも15%を積立金に充てることを義務付ける。現在の10%からの引き上げとなる。こうした変更は、2021年にフロリダ州サーフサイドで老朽化した建物が崩壊し多数の死者が出たことを受け、コンドミニアムの安全性を高める継続的な取り組みの一環だが、すでに価格下落、供給増加、特別賦課金や月額費用に対する買い手の懐疑心に直面している市場に、新たな障害を追加することになる。全米規模では、コンドミニアム価格は数年前のピークから2%下落しているとZillowのデータは示しており、一部の市場では下落幅ははるかに大きい。フロリダ州プンタゴルダは2022年9月のピークから35%下落し、タンパは24%の下落、テキサス州オースティンのコンドミニアム価格中央値は28%下落、デンバーとローリーの価格も16%以上下落している。全米リアルター協会のデータによると、8月のコンドミニアム販売は前年同月比2.7%減少した。一方、一戸建て住宅の販売減少は1.1%にとどまった。全米のコンドミニアム在庫は6.6か月分に達しており、より均衡の取れた一戸建て住宅の4.7か月分と比べて多い。エージェントや貸し手はYahoo Financeに対し、買い手と売り手にとって重要なのは、できるだけ早くHOAについて調べ、必要な書類を揃えることだと語った。オースティンのクリスティーズ・インターナショナル・リアルエステートのリアルター、ジャスティン・ルフェーブル氏は、最大のボトルネックはこうした調査書類を作成するHOA自身にあると指摘した。

FRBは政策金利を0.25ポイント引き上げ、3.75～4.00％としました。12対0の全会一致で、参加者18人のうち16人が年内に少なくとももう一度の利上げを想定しています。米大手銀行はプライムレートを6.75％から7.00％へ引き上げ、クレジットカードや変動金利の事業融資には追加コストとして早くも波及しています。一方、コロナ禍の低金利時代に年2～3％台で30年固定ローンを組んだ住宅所有者の返済額はすぐには増えず、これから購入する層にはFreddie Macが示す2026年9月10日時点の30年固定平均6.76％がそのまま適用されるため、世代間の分断が拡大しています。サンフランシスコではAI企業や株式報酬を持つ層と、融資で資金をつなぐ初期スタートアップや飲食・小売・フリーランサーの二つの経済が併存し、高金利はビットコインには流動性面で逆風となる一方、短期米国債を準備資産に持つステーブルコイン発行企業には利息収入の拡大要因となります。

全米リアルター協会が17日発表した8月の米中古住宅販売仮契約指数は前月比0.3％上昇の71.2となり、ロイターがまとめたエコノミスト予想の0.6％低下に反して増加した。前年比では4.7％低下し、地域別では南部と西部が増加した一方、北東部と中西部は低下した。住宅ローン金利の高止まりが購入希望者を市場から遠ざけており、この増加は一時的なものにとどまる公算が大きい。米連邦準備理事会は16日、2023年7月以来となる利上げに踏み切り、フレディマックのデータによると30年固定住宅ローン金利は先週平均6.76％と前週の6.71％から上昇し1年余りぶりの高水準を付けた。ＮＡＲのチーフエコノミスト、ローレンス・ユン氏は、全国的に見て現在の契約件数はパンデミックに至るまでの数年間の水準を約30％下回っていると指摘した。

米商務省国勢調査局が17日発表した8月の住宅着工件数（季節調整済み）は、住宅建設の大部分を占める一戸建てが年率換算で前月比7.6％増の91万8000戸となり、7月の3年半超ぶり低水準から増加に転じた。前年同月比では5.2％増加した。一方、一戸建て住宅の建設許可件数は前月比1.8％減の87万8000戸で、前年同月比では1.3％増加した。変動の大きい5戸以上の集合住宅着工件数は22.5％減の34万4000戸、前年同月比では15.5％減少した。全体の住宅着工件数は2.6％減の127万5000戸、前年同月比では1.2％減となった。集合住宅の建設許可件数は3.1％減の46万7000戸、全体の住宅建設許可件数は2.7％減の139万4000戸で、前年同月比では3.5％増加した。中東での紛争により原油価格が1バレル＝100ドルを突破し米長期国債利回りが上昇する中、住宅ローン金利は急騰しており、住宅金融公社フレディマックのデータによると、30年固定住宅ローンの週平均金利は先週6.76％に上昇し1年超ぶりの高水準を付けた。

コンパスのCEOロバート・レフキン氏は、9月に米国で市場に出ている住宅の42%が値下げされ、ほぼ10年で最高の割合になったと述べ、住宅市場はもはや単一の統一された市場ではないと警告した。CNBCのインタビューでレフキン氏は、10万ドルから25万ドルの価格帯の住宅販売が10%減少する一方、100万ドル超の販売は4%増加したと述べ、この分断は、住宅ローン金利に敏感な低価格帯の買い手と、好調な株式市場の恩恵を受ける富裕な現金購入者の違いによるものだと説明した。同氏によると、供給は全米で4%増加しており、住宅ローン金利は年末までに7%に達すると予想され、在庫はパンデミック前の水準に戻る見通しだという。全体の成約件数は前月比2%減、前年同月比1%減となった一方、価格は前年同月比1.6%上昇し、レフキン氏は金利が1年前より50ベーシスポイント高いことを踏まえると印象的だと評した。値下げはコロラド州とテキサス州、特にオースティンに最も集中しており、シカゴとニューヨークは供給が少ないため値下げが最も少ない。モーゲージ・ニュース・デイリーによると、30年固定金利の平均は木曜日に7.07%に上昇し、2025年5月以来の高水準となった。一方、フレディマックの週次調査では30年金利は6.76%だった。

連邦住宅金融庁（FHFA）のビル・パルト長官は、ファニーメイとフレディマックに対し、すべての貸し手がVantageScore信用スコアリングシステムを使用することを承認するよう指示しました。これにより、住宅ローン信用スコアリングにおけるフェア・アイザック社（FICO）の長年にわたる独占が終了します。パルト氏はXでこの決定を発表し、VantageScoreの初期展開が成功し、50の貸し手がローンを提供できるようになったと述べました。また、FICOが2020年以降、信用スコア1人当たりのコストを1,800%引き上げたと非難しました。これに対し、FICOは、パフォーマンスと分析に基づく競争環境を支持し、最も予測力の高い信用スコアとしてScore 10Tを強調しました。金曜日の時間外取引でFICO株は2.14%下落しました。パルト氏は別途、VantageScoreを所有する信用調査機関であるエクイファックス、エクスペリアン、トランスユニオンを、アメリカ人に過大な請求をしていると批判し、バイマージやより強力なソリューションを検討していると示唆しました。この指示は、FICOの価格設定に関する上院の調査を受けたもので、買い手活動が記録的に低く、住宅ローン金利が高い住宅市場の中で行われました。

フレディマックは、2026年第2四半期の決算を、米国金融市場が開く前の2026年7月30日木曜日に発表する予定です。同社は同日午前9時（東部時間）にウェブキャストを開催し、メディア向けに結果を公表します。リプレイは約30日間、同社ウェブサイトで視聴可能です。関連資料はすべて、フレディマックのウェブサイトの投資家向け情報ページに掲載されます。

ADモーゲージは、住宅取得能力と住宅ローン金融について政策立案者と連携する新たな公共政策イニシアチブを立ち上げました。最初の取り組みとして、このホールセール貸し手は、ファニーメイとフレディマックが購入するローンにおけるマンションプロジェクトの適格性に関する今後の変更について、市場データと提言を添えた政策書簡を連邦住宅金融局に提出しました。この書簡は、ADモーゲージが2021年以降に組成した750件以上のフロリダ州のマンションローンのうち、限定的審査プロセスを利用したものがあり、同期間におけるフロリダ州の従来型マンションローンの組成の53％が限定的審査に依存していたという独自の融資データに基づいています。また、手動で審査されたマンションプロジェクトの約30％が、改訂されたエンタープライズガイドラインの下での新たな15％の基準を下回る準備金積立水準であったことも判明しました。ADモーゲージは、このイニシアチブの一環として、連邦および州の政策立案者との定期的な連携、調査の公表、業界団体との協力を計画しています。

ファニーメイとフレディマックは、フェア・アイザックが開発した次世代信用スコアリングモデル「FICOスコア10T」向けの拡張過去ローン性能データセットを公開しました。このデータは実際の住宅ローン性能をカバーしており、貸し手が新スコアリングモデルをテスト、検証し、将来的に採用する可能性を支援すると期待されています。今回の動きにより、FICOスコア10Tは住宅ローン引受と証券化においてより明確に焦点が当てられることになり、リスクモデルや消費者信用アクセスへの影響が注目されます。

住宅ローン金利はここ数週間安定して推移している。市場が最近の連邦準備制度理事会の政策決定の影響を引き続き評価しているためだ。フレディマックの最新プライマリー住宅ローン調査によると、6月25日時点の30年固定金利住宅ローンの平均金利は6.49%で、前週の6.47%から小幅に上昇し、1年前の6.77%を下回った。15年固定金利住宅ローンの平均金利は5.84%で、前週の5.81%および1年前の5.89%から上昇した。フレディマックのチーフエコノミスト、サム・ケーター氏は、金利は過去6週間にわたり比較的安定しており、購入活動は小幅に減速し、借り換え活動は活発化していると指摘した。モーゲージバンカーズ協会のCEO、ボブ・ブロークスミット氏は、金利見通しを巡る不確実性が低下することで、借り手の信頼感が高まり、持続的な住宅市場活動が支えられるはずだと述べた。

ビル・アックマン氏は、新たに立ち上げた50億ドルのクローズドエンド型ファンド、パーシング・スクエアUSAが保有する12銘柄のうち8銘柄を自発的に開示し、アマゾン、マイクロソフト、メタ・プラットフォームズ、ウーバー・テクノロジーズ、ブルックフィールド、レストラン・ブランズ・インターナショナル、ファニー・メイ、フレディ・マックへの集中投資を明らかにした。同ファンドは4月29日にニューヨーク証券取引所で取引を開始し、米国でこれまでに立ち上げられた同種のファンドとしては最大規模で、運用報酬は年率2％で成功報酬はない。アックマン氏はアマゾン、マイクロソフト、メタを過小評価されているメガキャップと評し、マイクロソフトの保有額は第1四半期末時点で565万株に基づき20億9000万ドルと評価されている。また、アルファベットを一部売却してマイクロソフトに振り向けており、大型ハイテク株内での意図的な資金再配分を示唆している。ファンドの株価はIPO価格50ドルを約17％下回る水準で取引されており、純資産価値に対するディスカウントは約20％と持続しており、アックマン氏はこれを極めて魅力的なバーゲンと述べた。