Fannie Mae

ファニーメイは、特定のコネチカット・アベニュー・セキュリティーズ・ノートの一部について、全額を対象とした固定価格現金テンダーオファーの結果を発表した。2026年10月2日午後5時（ニューヨーク市時間）の期限までに有効に応募され、有効に撤回されなかった元本総額は10億2600万ドルに達した。このオファーは7つのトラストにまたがる8クラスのCASノートを対象とし、応募率はシリーズ2023-R02のクラス1M-1ノートの2.98パーセントから、シリーズ2023-R01のクラス1M-2ノートの98.80パーセントに及んだ。単一クラスとして最大の応募があったのはシリーズ2023-R04のクラス1M-1ノートで、元本残高3億7710万ドルのうち2億8131万9946ドル、率にして74.60パーセントであった。応募額には、保証付き引渡し通知を用いて提出された1877万5847ドル分のノートが含まれる。受け入れられたノートの決済は2026年10月6日火曜日に行われる見込みで、保証付き引渡し通知を通じて応募されたノートは2026年10月7日水曜日に購入される見込みである。バンク・オブ・アメリカ・セキュリティーズが指定リード・ディーラー・マネージャーを、シティグループ・グローバル・マーケッツが指定ディーラー・マネージャーを務め、グローバル・ボンドホルダー・サービシズ・コーポレーションがテンダー・エージェントおよびインフォメーション・エージェントを担当した。

エクイファックスは、ファニー・メイとフレディ・マックが2026年にVantageScoreを住宅ローン引受に組み入れる動きにより、新たな競争圧力に直面している。連邦住宅金融庁は両政府支援機関に対し、VantageScoreとFICOモデルの双方に適用される単一の価格グリッドを使用するよう指示した。ロケット・モーゲージなどの主要貸付業者は二重スコア枠組みの採用を準備しており、従来の住宅ローン信用報告書への需要を一変させつつある。この変化はエクイファックスの住宅ローン手数料構成と取扱量を変える可能性があり、特に連邦住宅金融庁がバイマージまたは単一信用局ファイルに傾けば、エクイファックスが同チャネルに販売する3信用局完全報告書の取扱量が圧迫され、価格も引き締まる。約161億ドル規模の専門サービスグループであるエクイファックスは、ザ・ワーク・ナンバー、政府検証契約、AI主導の生産性向上といった高マージン分野により多くの利益負担を担わせる必要が出てくる。今後の鍵となる指標は、ロケット・モーゲージなどの貸付業者が実際の照会量をどれだけ速くVantageScoreへ移すか、そして連邦住宅金融庁が1件のローン当たりの報告書数を減らすバイマージまたは単一信用局ルールを最終決定するかどうかであり、2026年の移行日が近づく中でエクイファックスが住宅ローン部門の取扱量と価格について具体的に開示する内容が、どれほどの収益構成が懸かっているかを示すことになる。

連邦住宅金融庁は、住宅ローン大手のファニーメイとフレディマックに対し、融資機関が主要3社の信用情報機関のデータではなく2社のデータを使用するよう求める方針を指示する計画だ。木曜日の報道によると、新たな要件は、住宅ローン業界の会議で講演を予定しているビル・プルトFHFA長官が早ければ10月12日に発表する可能性があると、ブルームバーグ通信が事情に詳しい人物の話として報じた。エクイファックス、トランスユニオン、エクスペリアンが信用情報機関の主要3社であり、ファニーメイとフレディマックに売却されるローンには現在、3社すべてのデータを統合したトライマージ報告書の添付が義務付けられている。トライマージ報告書を作成するフェアアイザックの株価は木曜日の時間外取引で7.0%下落し、トランスユニオンは4.2%安、エクイファックスは3.7%安となった。プルト氏は先月、閉鎖費用を引き下げて住宅取得をより手頃にするトランプ政権の取り組みの一環として、2社統合要件を検討していると述べており、新要件は発表から1～3カ月以内に発効すると見込まれている。

フェア・アイザック・コーポレーションの株価は月曜日の時間外取引で8%急落した。連邦住宅金融庁が、FICOの長年にわたる信用スコア独占に直接競合を導入する住宅ローン価格設定の構造変更を発表したためだ。連邦住宅金融庁のビル・プルト長官はXへの投稿で、ファニーメイとフレディマックがそれぞれ別々に運用している価格設定マトリックスを単一の統合グリッドに統合し、そこに大手3信用情報機関が共同で開発した競合信用モデルであるVantageScoreを、従来のFICOクラシックスコアと併せて組み込むと述べた。プルト長官は、この変更は貸し手と消費者の声を受けたもので、従来の2つのグリッド構造は全く意味をなさない仕組みだと述べた。統合グリッドにより、VantageScoreはFICOと全く同じ価格設定構造を共有できるようになるため、貸し手はまもなく、借り手のVantageScoreを使ってローン・レベル・プライシング・アジャストメント手数料を決定し、FICOを完全に迂回して従来型ローンの承認を得られるようになる。投資家が鋭く反応したのは、独占の喪失が、FICOが近年、信用照会に対して貸し手に請求する手数料を積極的に引き上げるために使ってきた業界に対する主要なてこの手段を脅かすためだ。連邦住宅金融庁は、統合価格設定グリッドがいつ稼働するかのスケジュールをまだ明示していない。

ファニーメイとフレディマックは、コンドミニアム融資の受け入れ基準を厳格化している。この変更は現在から2027年初頭にかけて段階的に発効し、すでに苦境にあるコンドミニアム市場をさらに複雑にする可能性がある。住宅ローン市場の約70%を支えるこの2大住宅ローン機関は、先月「限定レビュー」を廃止し、ごく小規模な建物を除くすべてでより厳密な審査を求める方針に転換した。さらに1月からは、コンドミニアム管理組合に対し、組合費収入の少なくとも15%を積立金に充てることを義務付ける。現在の10%からの引き上げとなる。こうした変更は、2021年にフロリダ州サーフサイドで老朽化した建物が崩壊し多数の死者が出たことを受け、コンドミニアムの安全性を高める継続的な取り組みの一環だが、すでに価格下落、供給増加、特別賦課金や月額費用に対する買い手の懐疑心に直面している市場に、新たな障害を追加することになる。全米規模では、コンドミニアム価格は数年前のピークから2%下落しているとZillowのデータは示しており、一部の市場では下落幅ははるかに大きい。フロリダ州プンタゴルダは2022年9月のピークから35%下落し、タンパは24%の下落、テキサス州オースティンのコンドミニアム価格中央値は28%下落、デンバーとローリーの価格も16%以上下落している。全米リアルター協会のデータによると、8月のコンドミニアム販売は前年同月比2.7%減少した。一方、一戸建て住宅の販売減少は1.1%にとどまった。全米のコンドミニアム在庫は6.6か月分に達しており、より均衡の取れた一戸建て住宅の4.7か月分と比べて多い。エージェントや貸し手はYahoo Financeに対し、買い手と売り手にとって重要なのは、できるだけ早くHOAについて調べ、必要な書類を揃えることだと語った。オースティンのクリスティーズ・インターナショナル・リアルエステートのリアルター、ジャスティン・ルフェーブル氏は、最大のボトルネックはこうした調査書類を作成するHOA自身にあると指摘した。

連邦住宅金融庁（FHFA）のビル・パルト長官は、ファニーメイとフレディマックに対し、すべての貸し手がVantageScore信用スコアリングシステムを使用することを承認するよう指示しました。これにより、住宅ローン信用スコアリングにおけるフェア・アイザック社（FICO）の長年にわたる独占が終了します。パルト氏はXでこの決定を発表し、VantageScoreの初期展開が成功し、50の貸し手がローンを提供できるようになったと述べました。また、FICOが2020年以降、信用スコア1人当たりのコストを1,800%引き上げたと非難しました。これに対し、FICOは、パフォーマンスと分析に基づく競争環境を支持し、最も予測力の高い信用スコアとしてScore 10Tを強調しました。金曜日の時間外取引でFICO株は2.14%下落しました。パルト氏は別途、VantageScoreを所有する信用調査機関であるエクイファックス、エクスペリアン、トランスユニオンを、アメリカ人に過大な請求をしていると批判し、バイマージやより強力なソリューションを検討していると示唆しました。この指示は、FICOの価格設定に関する上院の調査を受けたもので、買い手活動が記録的に低く、住宅ローン金利が高い住宅市場の中で行われました。

Better MortgageはCoinbase Primeと提携し、借り手がビットコインを売却せずに頭金の担保として利用できる新しい住宅ローンを拡大します。これはFannie Maeが支援する住宅ローン・プログラムの一環であり、デジタル資産を保有する人々が流動性を現金化することなく住宅ローンを利用できるようにする、業界初のイノベーションです。

ADモーゲージは、住宅取得能力と住宅ローン金融について政策立案者と連携する新たな公共政策イニシアチブを立ち上げました。最初の取り組みとして、このホールセール貸し手は、ファニーメイとフレディマックが購入するローンにおけるマンションプロジェクトの適格性に関する今後の変更について、市場データと提言を添えた政策書簡を連邦住宅金融局に提出しました。この書簡は、ADモーゲージが2021年以降に組成した750件以上のフロリダ州のマンションローンのうち、限定的審査プロセスを利用したものがあり、同期間におけるフロリダ州の従来型マンションローンの組成の53％が限定的審査に依存していたという独自の融資データに基づいています。また、手動で審査されたマンションプロジェクトの約30％が、改訂されたエンタープライズガイドラインの下での新たな15％の基準を下回る準備金積立水準であったことも判明しました。ADモーゲージは、このイニシアチブの一環として、連邦および州の政策立案者との定期的な連携、調査の公表、業界団体との協力を計画しています。

ファニーメイとフレディマックは、フェア・アイザックが開発した次世代信用スコアリングモデル「FICOスコア10T」向けの拡張過去ローン性能データセットを公開しました。このデータは実際の住宅ローン性能をカバーしており、貸し手が新スコアリングモデルをテスト、検証し、将来的に採用する可能性を支援すると期待されています。今回の動きにより、FICOスコア10Tは住宅ローン引受と証券化においてより明確に焦点が当てられることになり、リスクモデルや消費者信用アクセスへの影響が注目されます。

ビル・アックマン氏は、新たに立ち上げた50億ドルのクローズドエンド型ファンド、パーシング・スクエアUSAが保有する12銘柄のうち8銘柄を自発的に開示し、アマゾン、マイクロソフト、メタ・プラットフォームズ、ウーバー・テクノロジーズ、ブルックフィールド、レストラン・ブランズ・インターナショナル、ファニー・メイ、フレディ・マックへの集中投資を明らかにした。同ファンドは4月29日にニューヨーク証券取引所で取引を開始し、米国でこれまでに立ち上げられた同種のファンドとしては最大規模で、運用報酬は年率2％で成功報酬はない。アックマン氏はアマゾン、マイクロソフト、メタを過小評価されているメガキャップと評し、マイクロソフトの保有額は第1四半期末時点で565万株に基づき20億9000万ドルと評価されている。また、アルファベットを一部売却してマイクロソフトに振り向けており、大型ハイテク株内での意図的な資金再配分を示唆している。ファンドの株価はIPO価格50ドルを約17％下回る水準で取引されており、純資産価値に対するディスカウントは約20％と持続しており、アックマン氏はこれを極めて魅力的なバーゲンと述べた。